Как правило, договор купли продажи недвижимости фактически подтверждают переход права собственности на его объект – квартиру, земельный участок, домовладение – коттедж, таунхаус и т.п., но при условии, что в нем содержаться все существенные положения присущие купле-продаже.
Помимо основной его формы, между сторонами может быть заключен так называемый предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Его подписание, а равно согласие на приобретение квартиры или любого иного жилого или нежилого помещения, а также земельного участка, подразумевает под собой соглашение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. При этом, вне зависимости от его сторон – покупатель или продавец, закон обязывает каждого из них исполнить принятое на себя обязательство в части подписания документа о передачи недвижимого имущества в собственность и дальнейшей передачи для регистрационных действий.
В случае, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств и условий, изложенных в предварительном или основном договоре, другая имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основной части сделки, выраженной в договоре и признанием соответствующего права собственности.
При этом, важным обстоятельством является то, что основной договор должен быть заключён в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года с момента его подписания, если таковые сроки указаны не были (ст.ст. 429, 445 ГК РФ). Таким образом, понуждение к заключению договора купли-продажи квартиры возможно только в тех временных рамках, которые стороны сделки договорились установить в подписываемом соглашении.
Помимо этого, обязательным условием заключения договора, является его предмет и цена, отсутствие которых оказаться неблагоприятным, вплоть до невозможности обращения в суд.
Соответственно, вне зависимости от причин уклонения, будь-то это простым нежеланием или иным мотивом, главным условием обращения в судебный орган с соответствующим требованием является несоблюдением одной стороны обязательств (ст. 309 ГК РФ) по передачи прав и обязанностей по владению и распоряжению спорным объектом имущества.
Но это не говорит о том, что только лишь продавец может отказать в передачи имущественных прав, но как не странно, это может сделать и покупатель, посредством отказа совершить сделку. Мотивы в данном случае также могут не поддаваться логике.
