Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.
К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях.
Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно - банк все проверит сам. Однако банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). Основная задача банка при кредитовании - проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимости - это только ваша проблема. Не стоит надеятся на проверку недвижимости и застройщика банком, проверяйте недвижимость перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.
Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.
Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
