Проектная документация

Важно отметить, что по Требованиям необходима именно проектная документация, а не проект перепланировки, не проект переустройства, не техническое заключение, и уж тем более не дизайн-проект.

Следовательно, сотрудник Росреестра будет требовать с вас именно проектную документацию. И даже если по содержанию вышеперечисленные документы почти одинаковые, то все равно на титульном листе должно быть написано "проектная документация".

Также Росреестр будет смотреть только проектную документацию стадии П (проектная), раздел архитектурные решения. Рабочая документация Росреестр не устроит.

1. Проектная документация должна быть отсканирована в полноцветном режиме, все листы должны быть пронумерованы и прошиты. Никаких фотографий, только сканированные копии.
2. Количество листов проектной документации должно сходиться с содержанием. Листы должны идти по порядку. Сотрудники Росреестра обычно проверяют, совпадает ли количество листов проектной документации, заявленной в содержании, и точно ли на листе 25 находится именно тот раздел, который указан в содержании.
3. В составе проектной документации обязательно должна содержаться выписка из реестра саморегулируемой организации, членом которой является проектная организация. Выписка может идти перед содержанием, или в самом конце, но она должна быть. Кроме того, номер регистрации в реестре членов саморегулируемой организации указывается на титульном листе проектной документации.
4. Проектная документация должна быть утверждена застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за последующую эксплуатацию объекта. Даже если проектная документация подготовлена на маленькую квартиру, ее необходимо утвердить. Утвердить проектную документацию можно, сделав отметку на титульном листе, или выпустив отдельное распоряжение об утверждении проектной документации.

Если вы занимаетесь строительством или реконструкцией объекта недвижимости то, для беспрепятственной постановки объекта на кадастровый учет, вам следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Отклонения от проектной документации не допускаются.
2. При подготовке технического плана на ввод объекта в эксплуатацию кадастровый инженер берет сведения о материале стен и количестве этажей объекта из проектной документации. Бывает, что эти данные не указываются в проекте или указываются мимоходом, и регистратор может их не заметить. Лучше, чтобы эти сведения были вынесены в отдельные разделы, и формулировки были максимально однозначные.
3. В проектной документации должна быть указана площадь возводимого объекта. Эта площадь должна совпадать с разрешением на строительство и с данными в техническом плане. По мнению Росреестра, в ходе строительства недопустимы отклонения от проектной площади ни на один квадратный метр.
4. В проектной документации при отображении планов этажей должно быть четкое разделение на несущие капитальные стены и перегородки. Лучше всего, когда стены и перегородки показаны разными условными знаками и конкретно подписано, что из этих знаков что означает. Такое разделение будет важным для кадастрового инженера при подготовке графической части технического плана, ведь несущие капитальные стены и не несущие перегородки нужно отображать разными условными знаками. 

Если у вас уже есть объект недвижимости и вы хотите внести в него изменения - выполнить перепланировку, то вам тоже понадобится проектная документация.

1. В текстовой части проектной документации должны быть перечислены все работы, которые были выполнены или планируются. Лучше, чтобы это было не просто «устройство проема в некапитальной стене», а «устройство проема в некапитальной стене в осях А-5». Это нужно чтобы сотрудник Росреестра быстро нашел в графической части, какие именно работы были согласованы.
2. Вид до перепланировки должен соответствовать графической информации в сведениях ЕГРН. Если проектировщики вышли и померили ваш объект, то лучше все равно отобразить вид "до" так, как он учтен в сведениях ЕГРН. Бывает, что одинаковую планировку разные обмерщики отображают по-разному (немного изменяется толщина стен, немного изменяется положение окон и дверей, разное количество ступеней) и из-за этого Росреестр может приостановить кадастровый учет изменений написав, что вид "до" не соответствует сведениям ЕГРН.
3. В проектной документации должны быть планы монтажа-демонтажа. Разные проектные организации отображают данный раздел проекта по-разному. Кто-то размещает все на одном листе, кто-то разносит на два отдельных. Это значения не имеет. Важно, то, чтобы все изменения были отображены. А если на плане монтажа-демонтажа вы забыли указать демонтируемую перегородку, а потом на виде "после" ее не стало, то Росреестр укажет на этот факт.
4. Вид "после" должен быть полностью идентичен графике в техническом плане. Различия не допускаются. Если у вас были согласования с какими-либо государственными органами, к примеру, Мосжилинспекцией или Москомархитектурой, то на графике на виде "после" ставится штамп - отметка о согласовании. Поэтому лучше несколько раз проверить, такой ли вид "после" действительно по факту выполненной перепланировки, и все ли верно отображено на графике. Ведь поменять согласованный лист уже будет непросто.